“客户”北京二手房业主,连夜变脸

2023-09-09 19:05:15来源:36氪

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来源:36氪

二手房成交量激增,新房原来卖得好的盘更加火热,原来就不行的盘还是半死不活。二手房成交量激增,新房原来卖得好的盘更加火热,原来就不行的盘还是半死不活。

文|王文彤

编辑|余乐

来源|财经十一人(ID:caijingEleven)

封面来源|Pexels

9月2日上午,朝阳区“中冶德贤御府”的售楼处内,装修精美的售楼处空空荡荡,大厅的沙盘旁边偶尔有人驻足,销售人员在旁边小声讲解。坐在沙发区域休息的客人非常安静,为客户提供的小蛋糕也鲜少人问津。

2023年9月1日晚,北京“认房不认贷”新政一出,市场上传来了“多个新房楼盘售楼处连夜涨价、客户连夜排队买房”的消息。9月2、3日是新政出台后的第一个周末,《财经十一人》在朝阳区多个新房售楼处走访发现,看房人数和成交量确实有所提升,但不是每个楼盘都很“抢手”。

“连夜排队、连夜涨价不是全市普遍现象。”一位中原地产中介对《财经十一人》说。

另一方面,不少二手房房主的心态也发生了变化,有些人甚至连夜打电话给中介毁约。

多位中介均表示,二手房市场预计会陷入一个波动期,买卖双方在进行博弈,这是一场心理战。这场战争可能要持续到9月份五年期以上LPR利率公布(贷款市场报价利率,房贷利率以此为锚定),或更多利好政策出台。

原来不火的盘,现在还是不火

中冶德贤御府位于朝阳区诚源三路、第四使馆区附近。该精装修楼盘开盘于2021年10月,将于2024年5月交房。它一共有不到400套房子,目前还剩70套左右没有售出,且一部分房子已经完工,可随时供客户看房。

但出人意料的是,新政后的首日,这里的人流量并不大。一位来看房的女士对《财经十一人》表示,她还要再考虑一下:“我觉得这里的得房率太低了,只有75%,性价比不高。虽然政策出台了,但是咱们买房也得理性啊。”

销售人员表示,他们已经收到消息,从周一开始涨价3%左右。他解释道,因为拿地较早,与周边价格相比他们的价格较低,为8.2万/平方米左右,每平方米比周围便宜4000元左右,还有一些涨价的空间。

“我们毕竟是改善型新房,总价比较高,没有疯狂抢购的情况。昨晚大概卖了四五套,跟平时情况差不多。”他说。

在一位资深链家中介看来,这种开盘时间久、去化速度慢的楼盘,涨价恰恰是因为卖得不好,开发商没自信。

“因为现在的客户偏向于买涨不买跌,开发商想着反正所剩不多,索性涨价,或者缩短付款周期,能收回一些资金。而且涨的价格可以通过其他方式补贴回来,比如物业费或者车位费。”他说。

新盘回暖,但数值有虚高

相对于中冶德贤御府这样的准现房,纯新盘的热度更高一点。

下午一点左右,《财经十一人》来到位于三元桥地铁站附近的中建璞园售楼处。沙盘旁、样板间、大厅沙发随处可见客户和销售人员在沟通,整个售楼处人声鼎沸,不得不提高声量才能听清对方的话语。

该楼盘上午刚刚举行完开盘仪式,将在2026年10月交房。据销售人员透露,在总计506套房子中,仅一个上午就有两百多套被定下。

销售人员告诉《财经十一人》,因为利好政策的影响,他们下周一打算收回原定的开盘折扣,大约是2%。“如果政策早落实,我们肯定会卖得更好。”

不止中建璞园,《财经十一人》随机走访的几个今年下半年刚刚开盘、原本卖得就不错的新房楼盘周末的情况都更加火爆。

位于朝阳区东五环自贸CBD区的京投发展北熙区楼盘销售人员向《财经十一人》展示了新政出台当晚的转账记录,记录铺满了好几屏手机屏幕,钱数从1万元到20万元不等。

他表示,周五晚上直到1点还有客户来下单,一晚上交齐定金的就有二十多套房子,也有很多客户是先交一点钱来锁房。

“我们应该不会涨价,因为我们完全不愁卖。现在跟客户说我们马上要涨价,制造恐慌,没这个必要。”

但在交谈中,《财经十一人》了解到,新政出台的这个周末官方销售数据还没有统计出来,因此在具体卖了多少套的数值上,可能存在虚高。

一位售楼处的销售人员对《财经十一人》举例道,某个项目声称自己开盘的几小时内卖了200多套,但其中有四分之一客户只交了一点钱,没有交足定金。

“如果客户后面反悔,这部分钱也是能退的,但是销售会把这部分数字算进业绩里。真实的成交量还是要看住建委网页上的网签数据,至少是看三个月之内的变化。”他说。

前述链家中介对《财经十一人》分析,客户如果交少于十万的定金,基本就是还在犹豫。“因为这批新房的客户基本是想要换房的,手里有二手房想要卖掉,并且对二手房的价格有较高的预期。如果新房符合他的预期就先交一点钱定下,反正之后还可以退掉。”

二手房业主连夜变脸

“业主就直接跟我说,我觉得政策还是要继续放开,这房子我原价卖都已经不错了,你还想让我降价?”一位深耕龙湖天街区域的二手房中介对《财经十一人》说。

周五晚上新政刚出来,他就忙着给业主打电话,确认还能不能按照之前谈好的低价签合同,结果被一些业主以没时间来搪塞,“这就是变相想涨价。”他说。

另一位链家中介也告诉《财经十一人》,新政出台当晚,就有业主打了2万元违约金给经纪人,直接说不卖了。买家找到门店,要求给个说法。“我们也没办法,他当初定金交得也少,就1万,按合同规定,只要没正式签约,业主给了双倍违约金就可解约。”

多位中介均表示,现在大部分的新房购房者是改善型客户,他们需要卖掉手中的二手房来获取资金,而他们的买家有可能是首次购房的刚需型客户。因此,如果刚需客户不出手,整个循环就无法运作起来。

根据北京链家中介数据,以往二手房的挂牌价和成交价之间的差额在3%—5%,预计这个数值不会有太大变动。但成交量确实有大幅提升。

新政出台前,根据北京链家数据,周末全市成交量最多达到350单,而9月2日单天的成交量就在600单左右。上一次如此高的成交量还要追溯到2023年2月份的“小阳春”期间,那时周末两天的成交量在1400单左右。

上述二手房中介也提到,昨天一天就有八个客户来看同一户房子。为了方便客户看房,业主还把原来的租户退租了。

“现在就是在拼心态。如果有些业主着急用钱,就可能接受降价。但是,如果业主想涨价,客户不一定能出得起更高的价格,现在的月供压力很大。”他说。

为更好的品质买单

交谈中,多位中介均表示,未来的房价会更加分化,客户会为更好的品质买单。他们普遍认为,老、破、小的房子会逐渐贬值,客户会更加青睐品质高、周边设施齐全的房子,这类房子涨价的空间也更大。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,一线城市中,分化体现在两方面:一是区域的分化,市场总体成交量提升;二是北京、上海效果会体现得更为明显,他们的潜在改善购房群体量更大。但这类群体可能会因为心态变化,提高卖房价格、降低成交速度。

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟教授指出,未来住房的消费品属性将持续增强,即必须满足居民家庭对高质量居住生活的需要,甚至是差异性、个性化的需要。

他同时指出,还需要尽快将贷款利率下调等政策落到实处,甚至进一步强化针对首次购房家庭的贷款、税费等优惠政策,打通整个住房梯级消费链条。

空白研究院创始人杨现领也认为,一线城市已经进入二手房为主导的发展阶段,对价格信号更加敏感。未来还需要通过一系列组合政策措施降低新房市场风险,如降低房贷利率、延长住房产权、房贷利息抵税等等。

(《财经》记者王博对此文亦有贡献)

好了,关于北京二手房业主,连夜变脸就讲到这。


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