“城市”雾里寻光|到高线城市去,房企加速回归一二线

2022-09-06 19:05:28来源:蓝鲸TMT

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2015年开始,“棚改货币化安置”推行下,三四线城市新增了大量住房需求。短暂的繁荣逐渐过去,伴随着棚改货币化安置政策收紧,三四线城市消费力不足、经济发展后劲不足的弊病凸显,较长的去化周期开始让房企望而却步。

克而瑞发布的百城商品住宅去化数据显示,今年6月末,三四线城市整体去化周期仍在2年以上,部分东北及内陆二三线城市如大连、哈尔滨、兰州等去化周期超30个月,显著高于百城平均,这还是6月份房企面临业绩冲刺季,推盘积极性提升的结果;一线城市整体去化周期则为17.98个月,二线整体为18.99个月。

房企投资“逃离三四线”并不是什么新命题,早在2018年相关部门与金融机构释放出棚改货币化安置收紧信号时,房企就有向一二线转向的趋势,且一线与强二线城市向来是房企必争之地。

而在“现金流为王”的下行周期,这一趋势尤为明显。8月下旬发布的半年报业绩中,企业对“优化土储布局”的提及多于以往,在一二线城市的布局成为抵抗下行周期风险的底气,也是其发展后劲的证明。

到一二线去

当下,企业花每一笔钱都要经过“精打细算”,如何保证投资能带来更高的收益率,或至少“不打水漂”,更具确定性的一二线城市成为房企布局重地。

中指研究院发布的代表房企拿地数据显示,从城市等级看,50家代表房企2022年1—8月在二线城市的投资面积占比最高,为60.9%。

从布局区域来看,企业热衷于在长三角拿地,占比达到40%。TOP10企业在长三角的拿地金额和拿地面积分别为1901亿元、941万平方米,均位列四大城市群第一。具体到城市,杭州、上海与成都位列房企拿地面积前三,其中杭州以394.4万平方米位列第一,上海以228.4万平方米位列第二。

克而瑞的数据也显示,截至今年5月末,百强房企将84%的投资金额集中在重点22城,22城以外城市布局占比仅为16%,且多以佛山、常州、东莞等发达城市群中的热点三四线城市为主。

企业自然是最清楚市场冷暖的主体。

中国金茂总裁李从瑞在业绩发布会上表示,“希望拿地能回归一二线,过去金茂拿的地一二线占到80%以上,可能还要更多。”

而针对三四线城市,李从瑞更是直言,未来还会避免进入三四线,要聚焦在一二线。城市运营项目则由于自身特殊性,不局限于一二线城市。

另一个代表性案例是碧桂园,这家曾经重仓三四线城市的房企,调整布局的动作也颇为明显。

一组可供对比的数据是,2022上半年,碧桂园新获取的9个权益项目中,71%分布在二线城市。去年同期,新获取的219幅土地中,按金额计算高达62%分布在三四线城市。

碧桂园常务副总裁程光煜说,去年下半年开始碧桂园调整了投资策略与强度,调整之一就是布局上向确定性的市场倾斜,即向人口流入市场和能级较高、市场较厚的方向调节。

今年上半年,碧桂园还参与了上海和杭州土拍,虽未有所获,但这家“宇宙房企”调整路线的动作和决心,外界已经看到。

美的置业在进攻一二线市场的同时,也在逃离三四线城市。

今年年初,美的置业明确了29个战略深耕城市,半年过去,美的进一步聚焦至25个甚至更少城市,强化投资的确定性。

美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉说,去年9月以来美的置业就启动合作项目的收并购工作,上半年完成的9个收购项目,主要收购方向是战略深耕城市,同时退出了九江、柳州等部分计划要放弃的城市。

优中选优

从人口与经济发展潜力角度看,一二线城市楼市需求和价格都更具有确定性,相对而言投资风险较小。项目层面,在市场需求强劲时,项目并不愁去化,即便盈利能力一般,在快速周转的模式下这一缺点也并不“刺眼”。

今时不同以往,中心城区可供开发的空间趋于饱和,地块高昂的楼面价、严格的销售限价和配建比例挤兑下,叠加房企收紧的现金流,一二线城市留给房企的利润空间逐步缩小,房企在投资时也更加谨慎。

李从瑞表示,“当前应该聚焦在一二线的核心地段,金茂8月份拿的11块地中,除了城市运营的一二级联动的两块地以外,剩下的全部是一二线城市核心地段的黄金地段,效益也都会非常的可观。”

美的置业在将战略聚焦城市数量缩减的同时,也强调“不单是城市深耕,更多是对优质片区的深耕,确保项目安全。”

而布局上本就以一二线为主的万科也增加了一条新的投资标准。

万科执行副总裁刘肖在业绩推介会上提到,万科除了继续坚持量入为出、仓位稳定的投资策略,今年还需要获取特别好的项目。

其所谓“特别好的项目”有三个标准,首先是片区市场好,不仅仅是看城市,还要看片区,好的片区能带来经营安全和客户积累;其次,是否有把握提供好产品好服务;三则是财务指标、经营指标和效率要非常出色。

万科吃过投资失误的亏,或也让其更注重“好项目”。

2018年,万科判断环京地区市场已进行比较大幅的调整,认为市场已经到了底部,以32.34亿元收购了华夏幸福环京区域的10个资产包。这笔投资失误,为万科2021年净利润带来了25亿元计提资产减值。

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