政府刚刚为该抵押房地产投资信托创造了机会

自2008-09年大萧条以来，美国政府面临的最严峻挑战之一就是重建抵押金融体系。在危机期间，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)被政府救出，政府获得了这些公司79%的股份。从那以后，几乎所有源自美国的抵押贷款都得到了美国纳税人的支持。

政府最近通过限制对投资物业的担保，朝着减少足迹的方向迈出了一步。这对抵押房地产投资信托基金(REIT)Annaly Capital(NYSE：NLY)意味着什么?

Annaly出售其商业抵押贷款组合

Annaly Capital最近宣布已达成一项协议，以23亿美元的价格将其商业抵押业务出售给投资公司Slate Asset Management。这将包括股权投资，贷款和商业抵押支持证券。Annaly将把这笔资金重新部署回住宅和公司资产。鉴于政府政策的变化，这项交易的时机比较理想。

政府希望限制对投资性房地产贷款的担保

在特朗普政府衰落的日子里，财政部长史蒂文·姆努钦(Steven Mnuchin)向联邦住房金融局(房利美和房地美的保守党)致信，指示其将政府保证的第二套住房和投资物业的数量限制在7%之内。的投资组合。这在抵押市场上引起了反应，使这些贷款更难获得，而且成本更高。这些类型的贷款的利率总体上提高了约0.75%。

过去投资性房地产贷款已获利

根据城市研究所的数据，即使在利率提高之前，这些贷款对于房利美和房地美来说都是疯狂的获利。仍想进行这些贷款的发起人正在寻找新的出路。像Annaly这样的抵押房地产投资信托基金将是理想的买家。投资物业贷款通常要求借款人支付25%的首付，并具有良好的信用评分。当专业房地产投资者投资了那么多股权时，他们不太可能离开房地产，因此这些贷款是相当不错的信用。

其次，财政部长珍妮特·耶伦(Janet Yellen)的笔轻而易举地删除了对房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的指示。财政部可以简单地指示FHFA取消限制，而一切都不会改变。如果Annaly拥有这些贷款的投资组合，它们将获得意外的收益，因为鉴于这些贷款现在可以由政府担保，因此它们突然变得更有价值。因此，像Annaly这样的抵押房地产投资信托如果没有任何变化，将获得巨大的风险调整后的回报，而如果这样做的话，则会得到意外的收获。

目标是减少政府在抵押贷款市场中的足迹

最终，政府希望此举能够重启在金融危机中消失的自有品牌抵押支持证券市场。通常，两党之间达成共识，即纳税人不应承担美国抵押贷款市场中几乎所有的信用风险，当然也不应承担投资物业或度假屋的信用风险。如果该指令在华盛顿受到任何限制，那将是针对首次购房者的高风险贷款(即信用评分低和首付低的贷款)的其他限制。

抵押房地产投资信托基金行业通常不喜欢债券市场的动荡，而去年只是动荡不安。也就是说，正在开发一种新的抵押资产类别(符合政府指导原则但不受政府担保的贷款)，这应该为该行业提供具有吸引力的风险/回报组合。Annaly的股息收益率为两位数，略低于账面价值。收入投资者应该看看。Annaly是我的CAPS精选之一。